Welche Entwicklungen haben Sie in den letzten Jahren in puncto Laborflächen beobachtet?

Gerade im Life-Science-Sektor ist der Mangel an Laborflächen deutlich. Von zukunftsfähigen Laborflächen ganz zu schweigen. Spätestens seit der Corona-Pandemie ist weltweit bekannt: Krankheiten warten nicht, machen vor Grenzen nicht Halt und sind nur dann in den Griff zu kriegen, wenn auch die Infrastruktur, die die Diagnostik, Behandlung und Bekämpfung von Krankheiten überhaupt erst ermöglicht, vorhanden ist. Infolge der Veränderungen in Umwelt und Lebensstil könnten die nächste Zoonose, die nächste Pandemie bevorstehen oder Krebserkrankungen vermehrt auftreten. Antworten auf diese Probleme können oftmals nur aus Wissenschaft und Forschung kommen. Seit der Corona-Pandemie erleben wir einen bemerkenswerten Anstieg von Unternehmensneugründungen im Life-Science-Sektor. Und diese Unternehmen brauchen Labore. Bestandsgebäude können diesen steigenden Bedarf an Laborflächen oft nicht bedienen, da sie die technischen Anforderungen nicht erfüllen.

Was braucht es, um Labore in Immobilien zu bauen?

Wer in normalen Immobilien Labore errichten will, muss vieles berücksichtigen: den enormen Strombedarf, Kabel- und Lüftungsschächte in übergroßen Dimensionen, konstante Raumtemperaturen, Brandschutz, hohe Luftwechselraten, einen hohen Platzbedarf für Lüftungs- und Kälteanlagen, enorme Traglasten sowie eine Gebäudestruktur und Raumhöhen, die den Aus- und Umbau überhaupt ermöglichen. Hinzu kommen spezielle Laborinfrastruktur wie etwa für die Erzeugung und Versorgung von und mit VE-Wasser, Stickstoff und Notstromanlagen sowie verstärkte Böden für schwere Gerätschaften. Doch das ist längst nicht alles. Als wir im Zuge des Ausbaus der Pieris-Labore mit diesen Herausforderungen konfrontiert waren, war unser Immobilienensemble Skygate teilweise noch eine Baustelle. Nachdem wir uns mit einem Bestandsmieter darauf geeinigt hatten, seine Büros zu verlegen, da dessen Flächen als Laborflächen integriert werden mussten, haben wir begonnen, Luft- und Kabelschächte vom Dach bis zum Erdgeschoss des Gebäudes zu verlegen. Der Größe der benötigten Laborflächen entsprechend mussten wir schiffsgroße Gebäudetechnik ordern, die heute auf dem Dach des Skygate steht und unter anderem für einen achtfachen Luftwechsel sorgt.

Gab es Hürden zu nehmen, die vielleicht erst im Zuge einer Baumaßnahme erkannt wurden?

Als unser Neumieter Pieris Pharmaceuticals seine Tiefkühler angeliefert hat, haben wir gelernt, dass der Ausbau machbar, aber nicht der Knackpunkt ist, so lange er auch dauern mag. Die eigentliche Sorge lag darin, die Stromversorgung zu sichern. Auf einer laufenden Baustelle, die naturgemäß mit Stromausfällen zu kämpfen hat. Ein Ausfall der –80-Grad-Deep-Freezer hätte über einen Zeitraum von etwa einer Stunde dazu geführt, dass die über viele Jahre gesammelten Forschungsergebnisse des Unternehmens in Form von Laborproben und Kulturen, dahin gewesen wäre. Die Lösung – bis der Baufortschritt eine sichere und vor allem redundante Stromversorgung gewährleistet hat – war wenig elegant, aber effektiv. Vor jedem der drei Kühlschränke saßen im Schichtdienst Mitarbeiter, die einzig damit beauftragt waren, die Temperaturanzeige Tag und Nacht im Auge zu behalten. Auch mussten wir lernen, dass sich für mitunter sehr gewichtige Laborgeräte die bürotypischen Hohlraumböden nicht eignen. Auch für solche Anforderungen mussten wir planerisch und in der Bauausführung kreativ werden.

Heute wissen wir, dass drei Grad Temperaturverlust in einem Deep-Freezer den Unterschied machen – und über die Existenz von Forschung und Unternehmen entscheiden. Noch wichtiger ist jedoch: Heute verfügen wir über vertieftes, hauseigenes Know-how in der Planung und Bauausführung von Laborflächen und einen Handwerkerstamm, der für diese speziellen Anforderungen die nötige Erfahrung im Ausbau vorweisen kann. Zudem kooperieren wir für spezifische Fragestellungen mit Laborplanern, die nicht nur Zweckmäßigkeit berücksichtigen, sondern unseren Anspruch eines schönen Labors mittragen, das mit den angeschlossenen Büroflächen den Ansprüchen an einen hochmodernen New-Work-Space ebenso gerecht wird.

Was ich damit eigentlich sagen möchte: Im Skygate haben wir als Unternehmen beim Ausbau der ersten S2-Labore viel Lehrgeld gezahlt. Lehrgeld, welches uns aber die heute vorhandene Expertise in diesem Bereich beschert hat. Der Aufwand für dieses Lehrgeld kann sich für Immobilienentwickler und Investoren auszahlen. Die Gesamtausgaben für Forschung und Entwicklung sind in Deutschland in den letzten Jahren zwar gestiegen, doch ist die Entwicklung im Immobiliensektor noch nicht angekommen. Das Skygate ist ein Beispiel dafür, wie Investment und Impact Hand in Hand gehen können. Der Gebäudekomplex bietet heute unter anderem den Biotech-Unternehmen Metabolon, Pieris Pharmaceuticals, Vermicon, LabPMM, Zeta und jüngst auch Plectonic Logibody eine Heimat. Und weitere könnten folgen. Denn um dem Labormangel im Raum München nachhaltig zu begegnen, haben wir Anfang des Jahres voll ausgestattete, sofort betriebsbereite New-Work-Labore und Lab-Offices auf den Markt gebracht.

„Heute die Zukunft mitgestalten“ ist auf Ihrer Webseite als Teil der Unternehmensphilosophie zu lesen. Welche Aspekte sehen Sie hier in Bezug auf zukunftsfähige Labore?

Wie investieren nicht nur in ein Gebäude und schöne Laborflächen, sondern in die Zukunft. Life-Science-Immobilien wie das Skygate in Hallbergmoos haben einen Impact auf die Gesellschaft und die Wirtschaft: Immobilienunternehmen verstehen, dass sie etwas bewirken und gleichzeitig Rendite einfahren können. Und die Life-Science-Unternehmen auf der anderen Seite profitieren von Immobilienunternehmen, die ihre Anforderungen verstehen und können ihren Mitarbeitern eine Umgebung bieten, die zum Forschen und Arbeiten einlädt. Denn das New-Work-Labor berücksichtigt weitere Bedürfnisse von Labormitarbeitenden an das Arbeitsumfeld und nicht nur den Anschluss für VE-Wasser und technische Gase.

Konferenzraum oder Sozialbereich: Die Collaboration Spaces im Skygate können hybrid genutzt werden. © Rock Capital Group

Das New-Work-Labor ist auch eine Investition in Mitarbeiter. Dass sich der Arbeitsmarkt signifikant verändert hat, ist mittlerweile bekannt. Aus dem früheren Arbeitgebermarkt ist ein Arbeitnehmermarkt geworden. Mitarbeiter zu binden ist schwieriger als in Zeiten, in denen Menschen noch Feuer und Flamme dafür waren, für namhafte Unternehmen zu arbeiten. In den Fokus gerückt sind: Homeoffice, die 4-Tage-Woche, Work-Life-Balance und ansprechende Räumlichkeiten. Niemand möchte mehr an einem langweiligen und aus der Zeit gefallenen Arbeitsplatz ohne Inspiration und Wohlfühlfaktor arbeiten – auch Forscherinnen und Forscher nicht.

Welche Rolle spielt Arbeit zukünftig in unserem Leben? Schon die Fragestellung veranschaulicht einen tiefgreifenden Wandel der Umstände, unter denen hochqualifizierte Menschen heute arbeiten. Wo Existenzsicherung gegeben ist, tauchen neue Aspekte „guter Arbeit“ auf. Eine gute Laborplanung muss darauf Antworten bieten. Der Trend New Work, der längst in den Büros angekommen ist, ist im Jahr 2024 in der Life-Science-Branche leider eine Nische. Ein modernes Labor muss neben den technischen Anforderungen eine Anbindung an ein Büro bieten, dass Kommunikation und Interaktion genauso berücksichtigt – Rückzugsflächen für konzentriertes Arbeiten inklusive. Ebenso müssen andere Bedarfe wie etwa eine hauseigene Gastronomie oder beispielsweise eine hauseigene Kita in die Planung von Life-Science-Gebäude integriert sein. Nur auf diese Weise werden die errichteten Labs und Lab-Offices den Anforderungen und den echten Bedürfnissen der Mitarbeitenden gerecht. Denn in Zeiten von Fach- und Nachwuchskräftemangel zählt Humankapital mehr denn je.